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公开征求《安顺市住宅专项维修资金管理 办法》意见

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为了加强和规范我市住宅专项维修资金管理,建立住宅专项维修保障机制,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据工作安排,我局在2019年《安顺市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)的基础上,聘请专业团队对《办法》进行修改完善,再一次向社会公开征求意见。征求意见时间为2021年9月14日至2021年10月13日,所提意见可发送至电子邮箱:2508797323@qq.com,或电话联系0851-33342445。

安顺市住房和城乡建设局

2021年9月14日

安顺市住宅专项维修资金管理办法

            (征求意见稿)

第一章 总则

第一条【目的依据】 为加强和规范住宅专项维修资金管理,建立住宅专项维修保障机制,维护业主合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区域范围内的商品住宅、非住宅的专项维修资金的交存、使用、管理、监督及其他相关活动,适用本办法。

售后公有住房、租赁型保障性住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理、监督等相关活动执行国家有关规定。

第三条【监管原则】住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人共同决策、政府监督的原则。

第四条【职责划分】市住房和城乡建设主管部门负责全市住宅专项维修资金的监督管理工作。西秀区、经济技术开发区、黄果树旅游区的住宅专项维修资金日常管理工作由市住房和城乡建设主管部门负责。

市人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立统一的住宅专项维修资金综合信息管理系统,对全市住宅专项维修资金数据信息进行统一监督管理。

县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门按照职责负责本辖区住宅专项维修资金的日常管理工作。

财政、审计、自然资源、市场监管、应急等主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府按照各自职责和本办法规定,做好住宅专项维修资金监督管理的相关工作。

第二章 交存

第五条【交存范围】同一物业管理区域内的商品住宅、非住宅应当统一设立住宅专项维修资金,业主和开发建设单位应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

第六条【交存标准】商品住宅、非住宅的业主,按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额按下列规定计算:

(一)配备共用电梯的商品住宅、非住宅,按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的8%计算;

(二)未配备共用电梯的商品住宅、非住宅,按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的5%计算。

市住房和城乡建设主管部门应当合理确定、公布本市住宅建筑安装工程每平方米造价,并适时调整。

第七条【交存方式】 首期住宅专项维修资金按照下列规定一次性存入住宅专项维修资金专户:

(一)出售的商品住宅、非住宅,由购房人在办理商品住宅、非住宅买卖合同备案前直接存入住宅专项维修资金专户,开发建设单位、物业服务企业不得代收。

(二)未出售的商品住宅、非住宅,由开发建设单位在办理房屋不动产权首次登记前作为业主交存。业主大会设立后开发建设单位仍未交存的,业主委员会应当通知开发建设单位限期交存。

(三)自开发建设单位办结交付备案手续之日起2年内仍未出售的商品住宅、非住宅,由建设单位交存首期住宅专项维修资金。

(四)商品住宅、非住宅所有权转让后,由所有权人承担该房屋的住宅专项维修资金;

未按本办法规定足额交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第八条【续交标准】 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交。

住宅专项维修资金续交方案确定的续交标准应当不低于本办法第五条规定的首期交存标准。

第三章 管理

第九条【专户管理】 业主大会成立前或业主大会已设立但未申请划转住宅专项维修资金自管的,住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构代管。

市住房和城乡建设主管部门应当按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则,择优选择商业银行作为住宅专项维修资金专户管理银行,依法签订委托管理合同,明确双方权利义务,并向社会公布。

第十条【银行管理职责】专户管理银行负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务,并委托第三方专业机构向申请使用住宅专项维修资金的业主、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等使用申请人提供住宅专项维修资金管理使用监督服务。

住宅专项维修资金存入专户管理银行后,在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,住房和城乡建设主管部门、业主委员会可将住宅专项维修资金转存为定期存款或用于购买国债,所得收益分摊计入相关业主分户账。

第十一条【资金补充】 经业主大会同意,利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益,归共用范围的业主共同所有,分摊计入相关业主分户账,用于补充住宅专项维修资金。

第十二条【审计监督】住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
  市、县(区)财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况和票据的购领、使用、保存、核销管理的监督检查。

第十三条【诚信管理】住宅专项维修资金交存、管理、使用过程中,开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、相关业主、业主委员会成员、维修施工单位、第三方监督服务机构不得弄虚作假,损害业主利益。

第四章 自管

第十四条【自管条件】 业主大会成立后,要求划转住宅专项维修资金的,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第十五条【自管规约】业主大会决定划转住宅专项维修资金自管的,应当制订住宅专项维修资金管理规约,明确下列事项:

(一)专户管理银行选择、住宅专项维修资金专户开立和资金划转事项;

(二)住宅专项维修资金自管账户核算或者委托第三方专业机构负责账目管理事项;

(三)住宅专项维修资金续交方案;

(四)住宅专项维修资金使用方案、应急使用预案;

(五)住宅专项维修资金存储、购买国债方案;

(六)违反管理规定应当承担的责任;

(七)有关住宅专项维修资金的其他重大事项。

管理规约应当向业主公示,公示期不少于10日,公示期满后组织召开业主大会表决,经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并形成业主大会决议,及时向住房和城乡建设主管部门报送相关印证资料。

管理规约约定事项发生变更的,应当按照前款规定就变更事项重新公示、表决并报送住房和城乡建设主管部门。住房和城乡建设主管部门应当将有关情况告知社区服务管理机构或乡(镇)人民政府。

第十六条【专户管理】业主委员会应当按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则,择优选择商业银行作为住宅专项维修资金专户管理银行,依法签订委托管理合同,明确双方权利义务,并向业主公布。

开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

第十七条【自管申请】业主大会决定划转自管本物业管理区域住宅专项维修资金的,业主委员会应当持住宅专项维修资金划转自管申请书、参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主表决同意的证明材料、经公示后的管理规约及银行账户等相关资料到所在地住房和城乡建设主管部门提出申请。

第十八条【自管划转】符合划转自管条件的,住房和城乡建设行政主管部门应当在收到申请之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地市、县(区)住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府的指导和监督。

第五章 使用

第十九条【专项使用】住宅专项维修资金应当专项用于商品住宅、非住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第二十条【使用原则】 住宅专项维修资金的使用应当遵循“谁受益、谁承担”原则,按下列规定分摊:

(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(二)属部分业主共有的共用部位、共用设施设备,由部分业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(三)尚未出售的商品住宅、非住宅,未按第七条(二)(三)款规定交存住宅专项维修资金的,由开发建设单位按照未出售房屋部分的建筑面积所占比例承担。

业主分户账内住宅专项维修资金余额不足支付所分摊工程费用的,应当由该业主补足差额部分。

第二十一条【代管使用程序】使用住房和城乡建设主管部门代管的住宅专项维修资金,按照下列程序办理:

(一)使用申请人根据维修、更新和改造项目实际情况提出使用方案,说明申请使用原因、施工计划、项目施工范围、费用预算、付款方式、分摊列支范围及明细、第三方专业机构审价报告等内容,并向分摊列支范围内的业主公示,公示期不少于5日。

(二)使用方案公示期满无异议的,由使用申请人、街道办事处或者乡(镇)人民政府组织分摊列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意通过使用方案,表决结果向业主公示,公示期不少于5日。

(三)使用方案表决结果无异议的,使用申请人应当将使用申请表,使用方案,施工维修、造价审核、工程监理等合同, 分摊列支范围及明细,表决结果及公示材料等报送本级住房和城乡建设行政主管部门审核。

(四)代管住宅专项维修资金的住房和城乡建设主管部门审核同意后,应当在5个工作日内,按照不高于使用方案确定总金额的50%拨付预算资金。

(五)工程竣工后,由使用申请人组织验收,并将验收结果向业主公示,公示期不少于5日;公示期满无异议的,使用申请人持工程验收合格相关资料及公示材料向本级住房和城乡建设主管部门提出结算资金拨付,住房和城乡建设主管部门应当自使用申请人提出结算资金拨付之日起5个工作日内拨付。

第二十二条【自管使用程序】申请使用业主委员会自管住宅专项维修资金的,按照业主大会制定的管理制度、使用方案进行办理。

申请使用自管住宅专项维修资金在一万元以内的,业主委员会审核同意后,由业主委员会拨付预算资金,专户管理银行应当按照相关规定规定对资金支取资料进行审核,并及时完成资金支取。预算资金拨付比例不得高于使用方案确定的资金总额的50%.

第二十三条【应急使用预案】业主大会成立后,业主委员会应当组织业主制定住宅专项维修资金应急使用预案。

未成立业主大会的,由社区服务管理机构或者乡(镇)人民政府组织业主制定应急预案。

尚未交付使用的新建商品房,由开发建设单位组织前期物业服务企业制定应急使用预案,并在与购房人签订房屋买卖合同时组织购房人签署本物业管理区域应急使用预案的意见。

应急使用预案应当经住宅专项维修资金分摊列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,并向业主公示,公示期不少于7日。公示期满无异议的,自公示期满之日起30日内报送本级住房和城乡建设主管部门。

第二十四条【应急使用】下列危及房屋安全、人身财产安全、公共安全的紧急情况出现时,需要立即使用住宅专项维修资金的,由使用申请人拟定使用方案,告知业主并报经所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府核实后,由本级住房和城乡建设主管部门或者业主委员会应当按照本办法第二十一条第四项规定比例拨付预算资金,按照第二十一条第五项规定拨付结算资金。

(一)电梯故障危及人身安全,无法正常使用严重影响业主生活的;

(二)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;

(三)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或者危及财产安全的;

(四)消防设施设备严重损坏的。

(五)其他危及房屋使用安全、人身财产安全、公共安全、影响业主正常生活的紧急情况。

涉及电梯、消防设施安装、改造、维修需要相关技术指导的,使用申请人在书面报告街道办事处、镇(乡)人民政府核实的同时,应当及时联系市场监管、应急主管部门、消防救援机构等政府部门。市场监管、应急主管部门、消防救援机构等政府部门应当及时到现场免费提供技术指导服务,并出具书面意见。

第二十五条【一般性规定】 使用住宅专项维修资金不得出现下列行为:

(一)将已拨付的住宅专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途;

(二)虚列维修工程项目或虚增维修工程量;

(三)将已拨付的住宅专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目;

(四)法律法规规章禁止的其他行为。

第二十六条【真实性与合法性审核】使用申请人应当对使用住宅专项维修资金所提供材料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

住房和城乡建设行政主管部门在受理住宅专项维修资金使用申请时,应当对申请使用住宅专项维修资金的申请资料是否齐备、内容填报是否规范及其合法性进行审核。

第二十七条【第三方监督】住宅专项维修资金使用管理实行工程造价审核、工程监理、账目管理等第三方监督服务制度,鼓励使用申请人通过招投标方式选择施工单位。

住宅专项维修资金使用过程中,分摊列支的业主,可以推荐代表参与监督。

住宅专项维修资金使用过程中涉及专业技术问题时,分摊列支的业主可以聘请专业人员参与监督。

第四章 法律责任

第二十八条【代收的处罚】 开发建设单位、物业服务企业违反本办法第七条第一款规定,代收住宅专项维修资金的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

第二十九条【未交的处罚】 开发建设单位违反本办法第七条(二)(三)项规定,不交存住宅专项维修资金的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

开发建设单位违反本办法第六条第二款规定将房屋交付买受人的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

第三十条【虚报的处罚】 物业服务企业或其他管理人违反本办法的规定,虚列维修工程项目或虚增维修工程量,由县(区)级以上地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处虚列或虚增金额2倍以下罚款,但罚款金额不得超过3万元。

业主委员会或相关业主有前款行为,由县(区)级以上地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对业主委员会成员或相关业主给予警告。

物业服务企业或其他管理人、业主委员会或相关业主未将已拨付的住宅专项维修资金专项用于使用方案所列维修项目的,由县(区)级以上地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对物业服务企业或其他管理人、业主委员会成员或相关业主予以警告,并责令退回资金。

第三十一条【责任追究】有关部门工作人员不履行本办法规定职责或者滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法处理。

第三十二条【其他处罚】违反本条例规定的行为,法律、法规、规章已有处罚规定的,从其规定。

第三十三条【名词解释】本办法中下列用语的含义是:

(一)住宅专项维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金;

(二)共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位,包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等;

(三)共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备,包括:共用共有的电梯、消防及安全监控设施设备、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

第三十四条【生效日期】 本办法自颁布之日起实施。


    
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